Новый Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, внес существенные изменения, касающиеся вопросов управления многоквартирными домами, прав и обязанностей самих собственников помещений. Какими же правовыми нормами регулируются сегодня отношения собственников жилых помещений в сфере управления многоквартирными домами.

Все значимые решения по управлению многоквартирными домами должны быть приняты до 1января 2007 года. При этом ведущую роль в принятии таких решений Жилищный кодекс Российской Федерации закрепил именно за собственниками помещений.

Что предстоит сделать для того, чтобы собственники помещений многоквартирных домов в городе в течение года смогли провести общие собрания и выбрать один из трех предложенных способ управления своим домом.

К сожалению, опыта проведения общих собраний и принятия коллективных решений у большинства собственников приватизированных и частных квартир нет. Поэтому инициаторам проведения общих собраний собственников жилых помещений по выбору способов управления многоквартирным домом придется столкнуться с рядом проблем: низкая явка жильцов на собрания, подготовка нормативных документов и т. д.

Кто и как будет управлять многоквартирным домом по новому Жилищному кодексу?

Под многоквартирным жилым домом следует понимать здание, официально введенное в эксплуатацию решением органа местного самоуправления, утверждающим акт приемки, предназначенное для постоянного проживания людей, имеющее два и более изолированных жилых помещений (квартир).

Собственникам жилых помещений предстоит:

1. Выбрать способ управления.

2. Выбрать конкретную управляющую организацию.

3. Сформулировать на общем собрании условия договора.

4. Подписать договор управления с управляющей компанией.

Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ возможны 3 способа управления:

- непосредственно собственниками жилых помещений,

- управление ТСЖ (товариществами собственников жилья), ЖСК и др.,

- управление управляющей компанией.

Способ управления должен избираться на общем собрании собственников жилья. В соответствии с Жилищным кодексом РФ основным и единственным органом управления многоквартирным домом, действие которого распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Фактически этот принципиально новый орган управления многоквартирным домом должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в частной, муниципальной и государственной собственности.

Обязанностью собственника помещений многоквартирного дома является выбор на общем собрании собственников способа управления многоквартирным домом (п.2 ст.161 ЖК РФ).

Пунктом 2 ст.44 ЖК РФ также установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания. Это реконструкция, строительство, ремонт общего имущества в многоквартирном доме, принятие решения о пределах использования земельного участка, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, выбор способа управления многоквартирным домом, другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является проведение ежегодного общего собрания собственников помещений. Организатором общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может быть любой собственник. Кворум, который необходим для принятия решения общим собранием, 50 процентов голосов от числа собравшихся, а число собравшихся должно быть не менее 50 процентов от общего числа собственников жилых помещений.

Решение общего собрания доводится до сведения всех собственников помещений многоквартирного дома, лицом, по инициативе которого созвано общее собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещениях дома, доступных для всех собственников месте, не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения.

Собственнику помещений многоквартирного дома, не принявшему участие в общем собрании, придется исполнять решение общего собрания или управы, принятое большинством голосов.

Жилищный кодекс РФ разрешил проводить общие собрания в многоквартирном доме, как в очной форме, так и опросным путем в заочной форме.

Если в течение года (до 1 января 2007 года) собственники самостоятельно не определятся со способом управления, то согласно Жилищного кодекса, органы местного самоуправления обязаны в порядке, установленном Правительством РФ (часть 4 ст.162 ЖК РФ), провести открытый конкурс по выбору управляющей компании, затем уведомить всех собственников помещений в данном доме о результатах конкурса и о выбранных на нем условиях договора управления. Срок такого договора не может превышать одного года. Не позднее года после заключения договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений для выбора управления многоквартирным домом. Очередное собрание собственников призвано заново выбрать способ управления.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то они сами решают все необходимые вопросы.

При создании собственниками помещений товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператив все отношения между членами этих некоммерческих организаций строятся на началах членства и будут урегулированы их уставами.

При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирными домами через управляющую организацию отношения сторон будут урегулироваться договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании.

Управляющей организацией (управляющим) может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. В соответствии с положениями ЖК РФ собственники помещений не должны ограничиться только выбором способа управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая будет управлять многоквартирным домом, сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договор управления.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Выбранная управляющая организация вправе как самостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подрядные организации по своему выбору.

Договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Договор заключается сроком от 1 года до 5 лет.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;

- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;

- осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

Кодекс впервые называет существенные условия договора управления: он может считаться заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

ЖК РФ называет следующие существенные условия договора управления:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

- порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;

- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.