Новый Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, внес существенные изменения, касающиеся вопросов управления многоквартирными домами, прав и обязанностей самих собственников помещений.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ основным и единственным органом управления многоквартирным домом, действие которого распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений многоквартирных домов в городе в течение 2006 года должны провести общие собрания и выбрать один из трех предложенных способ управления своим домом. Собственникам жилых помещений на общем собрании предстоит:

1. Выбрать способ управления.

2. Выбрать конкретную управляющую организацию.

3. Сформулировать на общем собрании условия договора.

4. Подписать договор управления с управляющей компанией.

К сожалению, опыта проведения общих собраний и принятия коллективных решений у большинства собственников приватизированных и частных квартир нет. Поэтому инициаторам проведения общих собраний собственников жилых помещений по выбору способов управления многоквартирным домом придется столкнуться с рядом проблем: низкая явка жильцов на собрания, подготовка нормативных документов и т. д.

Предлагаем методические рекомендации по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1. ЗАЧЕМ ПРОВОДИТЬ СОБРАНИЕ?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (не путать с ТСЖ) является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). К его компетенции относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением и надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничения пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);

- создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

- утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

- иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

2. КАКИЕ ФОРМЫ У СОБРАНИЯ?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

2) в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений через передачу в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ).

3. ЧЬЯ ДОЛЖНА БЫТЬ ИНИЦИАТИВА?

Общее собрание собственников помещений может быьт созвано по инициативе физически или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

- первичного – собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ);

- очередного собрания – лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – ст. 45 ч. 1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

- внеочередного – по инициативе любого из собственник данного многоквартирного дома (ст. 45 ч. 2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.

4. КАК ГОТОВИТЬ СОБРАНИЕ?

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. В свою очередь органы исполнительной власти (префектуры административных округов и управы районов) организуют проведение организационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищными кодексами РФ. Инициативная группа совместно с управой района разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь оказывает управа районов. Инициативная группа совместно с управой района прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом, а также поиск организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (через обращения в префектуру или управу района); определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других).

5. КАК УВЕДОМИТЬ ЖИЛЬЦОВ?

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Его инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление, где указаны не только обсуждаемые вопросы, но также фамилия, имя, отчество того, кто созывает собрание. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч.2, 146 ЖК РФ).

Согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

6. КОГДА СОБРАНИЕ ПРАВОМОЧНО?

Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.

7. КТО И КАК ГОЛОСУЕТ?

Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. 36, 37 ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

8. КАК ОФОРМЛЯТЬ РЕШЕНИЯ?

ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям проведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня. Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ).

(«Российская газета», октябрь, 2005г.)