13 августа Правительство России Постановлением № 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Постановлением также поручено Министерству экономического развития и торговли РФ утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества. По просьбе ИА REGNUM новые нормативные документы прокомментировал эксперт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев.

Все новые правила полезно прочитать не только собственникам квартир, которых в России около 80 процентов, но и нанимателям муниципальных квартир. Новые правила конкретизируют установленные Жилищным кодексом обязанности и дают возможность защитить свои права в тех еще многочисленных случаях, когда исполнители не делают качественно работы, за которые мы ежемесячно платим.

Прежде всего следует отметить, что это не технический, а экономический документ. Хотя бремя содержания общего имущества собственниками помещений установлено Гражданским кодексом еще в 1994 году, но до сего момента реализация этой обязанности собственниками квартир отставала от буквы закона. Между тем новый Жилищный кодекс детализировал бремя содержания в отношении общего имущества и жилых помещений.

Сейчас как никогда является актуальным определения состава общего имущества. Это необходимо, например, для заключения договора управления. Сведения о составе общего имущества из реестра прав собственности имеют приоритет над сведениями бухгалтерского учета или данными БТИ. Теперь отдельные муниципалитеты не смогут присваивать подвалы только потому, что они «находятся на балансе» муниципальных предприятий. Технические подвалы, крыша, стены - это общее имущество, которые может быть передано в пользование за плату. То есть можно сократить расходы собственников. Правила содержания детально перечисляют элементы общего имущества. В частности, к общему имуществу отнесены балконные плиты, так же, как и плиты перекрытий домов.

Правила содержания устанавливают принципы определения границы от внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом, от внутриквартирных сетей, являющихся принадлежностью квартиры, и от внешних коммунальных сетей, принадлежащих муниципалитетам. Так, внешней границей в общем случае является стена многоквартирного дома.

Правила содержания четко устанавливают, что если земельный участок еще не вошел в состав общего имущества (т.е. пока не определены его границы), то его содержание и уборка производится за счет того, кто является собственником участка. Это будет стимулировать передачу земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в доме. Постановление № 491 рекомендует муниципалитетам до 1 июля 2008 года без взимания платы с собственников помещений определить границы земельных участков. К сожалению, во многих городах администрации вопреки закону требуют большие деньги за определение межевание городской земли.

Правила содержания перечисляют требования к состоянию общего имущества и указывают на нормы, которые содержат эти требования. Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту определяют собственники помещений на общем собрании. Согласно новым Правилам содержания, текущий и капитальный ремонт надо проводить по решению общего собрания собственников помещений. Времена составления муниципалитетами титульных списков уходят в историю. Отныне такое решение надо принимать не тогда, когда вышел установленный когда-то срок, а когда многоквартирный дом достиг определенного критического состояния. Эти параметры определяются законодательством о техническом регулировании. То есть федеральным законом или постановлением Правительства России, но не СНиПом, как было раньше. Этот момент могут зафиксировать сами собственники, а также уполномоченные государственные федеральные и региональные органы.

Правила раскрыли и состав технической документации, которую должны передавать старые управляющие новым управляющим или созданному товариществу.

Правила содержания также конкретизируют источники содержания общего имущества. Эти источники для разных способов управления многоквартирным домом будут различными: плата по договорам, обязательные платежи, взносы. С выходом постановления теряют силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Несмотря на принятие в 2004 г. (постановление № 89), Основы относились к другой эпохе организации деятельности ЖКХ и не соответствовали Жилищному кодексу. Если отмененные Основы регулировали установление органами местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилья, то теперь основным способом установления такой платы является решение самих собственников помещений на их общем собрании или решение органа управления товарищества собственников жилья. Муниципалитет вправе по своему усмотрению устанавливать плату за содержание и ремонт для своих нанимателей. Но, например, для собственников такая плата может устанавливаться муниципалитетом только после проведения открытого конкурса в случаях, когда собственники не выбрали способ управления: не созвали собрание или решение не было поддержано большинством присутствующих на собрании или не реализовали его решение. Но открытые конкурсы будут проводиться только с 1 января 2007 года.

В любом случае, размер платы должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству заказанных работ и услуг. Бесплатно исполнитель работать не будет. Тем, у кого небольшие доходы государство должно помочь субсидиями. Их сейчас получает в России около 15% домохозяйств.

Еще один отмененный документ это Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг (постановление 2004 г. № 392). Ряд положений этого документа вошли в раздел Жилищного кодекса. Но многие положения ему противоречили. Например, муниципалитеты не вправе устанавливать цены на вывоз бытовых отходов, за техническое обслуживание лифтов. Это конкурентные виды деятельности и, поэтому, цена на них должна быть рыночной, а не регулируемой органами местного самоуправления. Сильно отличались старые формулы расчета платы за коммунальные услуги от тех, которые установлены в новых Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. В отличие от отмененных правил теперь не надо оплачивать коммунальные услуги «по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования». Правила оплаты устанавливаются по соглашению управляющей организации и собственников: хотят через банк, хотят через почту или в кассу. Потеряли силу местные акты об оплате жилых помещений и коммунальных услуг через расчетно-кассовые центры. Привлекать РКЦ или отказаться от их услуг теперь самостоятельно решают ТСЖ и управляющие организации. Ведь не устанавливает же муниципалитет правила оплаты хлеба и молока!

Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.